Sammio
Kaupallinen yhteistyö

Asuntomarkkinoilla edessä sulatteluvaihe

Asuinrakentaminen on viime vuosina ollut yksi keskeisistä Suomen talouskasvun ajureista. Tänä vuonna valmistuu ennätysmäärä asuntoja. Tuuli on kuitenkin kääntymässä ja rakentamisen suhdannenäkymä on selvästi jäähtynyt. Rakennuslupien ja -aloitusten määrät ovat jo laskussa ja asuntotuotannon volyymi seuraa pian perässä.

Asuntotuotannon suhdanneherkkyyden juurisyy lienee asuntokaupan ominaispiirteissä: asuntomarkkinoilla kaupankäyntimäärät vaihtelevat nopeammin ja enemmän kuin hinnat. Monelle asunnon myyntiä harkitsevalle tuntuu olevan erityisen tärkeätä, että asunnosta saa vähintään saman verran, kuin siitä on itse maksanut. Jos markkinatilanne heikkenee, asunnon myyjät kaivautuvat mieluummin poteroihinsa kuin tekevät kaupat ”tappiolla”. Kun kauppamäärät tyrehtyvät eikä tavara liiku, ei uuttakaan kannata rakentaa. Vastaavasti, kun asuntomarkkinoiden imu alkaa voimistua, kaikki ryntäävät rakentamaan uusia asuntoja.

Tämä on tuttua tarinaa viimeisen kymmenen vuoden ajalta: Finanssikriisiä seurasi asuntorakentamisen romahdus, sitten lyhyen elpymisen jälkeen neljän vuoden korpivaellus, kunnes viime vuosina rakentaminen on kiihdyttänyt ennennäkemättömään vauhtiin. Uusia kerrostaloasuntoja valmistuu nyt jopa 10 000 enemmän kuin edellisissä huipuissa. Massiivisessa uudiskohteiden määrässä riittääkin sulateltavaa ja rakentamisen tahti jatkossa väistämättä hiipuu. Kuinka jyrkästi rakentaminen hidastuu, riippuu siitä, miten hyvin asuntokauppa jaksaa pyöriä.

Varovaisuus asuntokaupoissa on päässyt tänä vuonna yllättämään

Asuntokauppa kyllä edelleen pyörii mutta kuluvan vuoden aikana varovaisuus on alkanut hiljalleen nostaa päätään. Vanhoissa asunnoissa kauppamäärät ovat jo kääntyneet trendinomaiseen laskuun. Tämä on sikäli yllättävää, että talouden perusolosuhteiden pitäisi asuntokaupan kannalta olla yhä varsin hyvällä mallilla: työllisyys paranee, tulot kasvavat eikä rivakkaa korkojen nousuakaan ole näköpiirissä.

Yhtenä syynä epäröintiin voi olla maailmanpolitiikan myllerrys kauppasotineen ja Brexit-kaaoksineen, sillä suomalaiset ymmärtävät hyvin maamme riippuvuuden maailmantalouden tilanteesta. Kasvukeskuksissa uusien asuntojen hinnat ovat myös nousseet rivakasti, joten uuden asunnon ostoaikeille voi olla entistä enemmän taloudellisiakin rajoitteita. Varovaisuuteen saattaa liittyä myös pelkoa vauhtisokeudesta. Kotitalouksien säästämisaste on negatiivinen eikä ylimääräistä tuloreserviä juuri ole, jos esimerkiksi massiivisen velkalastin korkomenot kääntyisivät nousuun. Siksi pieni jarruttelu voi olla ihan terveellistäkin.

Omistusasumisen ”idea” yhä voimissaan

Vaikka asuntomarkkinoiden veto olisikin hiipumassa, ei omistusasumisen idea silti ole mitään mahalaskua kokemassa. Omistusasumisen kannattavuutta ei mittaa pelkästään, saako omasta kodista myyntitilanteessa suuremman hinnan kuin sitä ostaessa. Huomattava osa omistusasumisen hyödystä perustuu ns. asuntotuloon, joka on eräänlainen omistusasujan osinko. Oman asunnon käyttö- ja korkomenot ovat tyypillisesti huomattavasti markkinavuokria alhaisemmat, joten omistusasuja saa asuntotuloa asumalla omassa asunnossa sen sijaan että vuokraisi vastaavan tasoisen huoneiston vuokramarkkinoilta.

Asuntotulo on viime vuosina ollut vieläpä paisumaan päin, sillä vuokrat ovat nousseet reippaasti, mutta omistajan korkomenot ovat laskeneet. Varsinkin kasvukeskuksissa asuntotulo saattaa olla kuukaudessa useita euroja asuinneliötä kohden. Vuositasolla puhutaan merkittävästä summasta.

Niinpä asuntohintojen pienen laskun ei pitäisi olla mikään katastrofi, kunhan velkataso on järkevästi mitoitettu ja oman talouden stressitestit tehty. Ja aina tietysti parempi, jos on muistanut kerryttää varoiksi säästöjä muuhunkin kuin siihen omistusasuntoon.

Timo Vesala on valtiotieteiden tohtori ja Säästöpankkiryhmän pääekonomisti. Vesala kommentoi aktiivisesti talouden teemoja sekä sosiaalisessa mediassa, blogikirjoituksissa että tiedotteissa.

comments powered by Disqus KommentoiNäytä keskustelu